un bon paquet de postes de dépense peuvent être déduits des revenus locatifs :

• Les frais de financement de votre investissement
  Tous les frais de financement qui ont servi à l’acquisition, la conservation (par exemple, un prêt contracté pour payer des droits de succession), la construction, la réparation ou l’amélioration du bien sont déductibles des revenus fonciers bruts (ligne 250 et 410 du formulaire 2044).
  Cela signifie que vous pouvez déduire sur les loyers bruts perçus au cours de l’année N tous les frais que vous aurez payés cette même année pour un financement :

• Les intérêts d’un crédit immobilier ou d’un prêt pour des travaux

• Les frais de dossier

• Les frais de garantie

• Les cotisations d’assurance emprunteur

• Etc.
  C’est pour cela que vous avez fortement intérêt à emprunter plutôt que de payer cash pour un investissement immobilier.

• Les frais d’entretien et de réparation
  Vous pouvez déduire le coût des travaux que vous engagez pour entretenir ou réparer votre logement. Ces travaux doivent avoir pour but de conserver ou de remettre en étant votre bien immobilier sans en modifier l’usage, l’agencement ou les équipements principaux. Vous pouvez par exemple prendre en compte vos frais de remise aux normes de l’installation électrique, le traitement du bois, une rénovation de la toiture, etc.

• Les dépenses pour améliorer le logement
  Certaines dépenses engagées afin d’apporter un équipement ou un confort supplémentaire aux locataires sont également prises en compte. Elles ne doivent pas pour cela modifier la structure du logement. Vous pourrez, par exemple, déduire des frais pour des améliorations de ce type :

• Changement des fenêtres ou des volets

• Isolation thermique du bâtiment

• Installation d’une cuisine équipée

• Ajout d’un digicode ou d’un autre élément de sécurité

• Installation d’équipements pour personnes handicapées,

• Changement du système d’évacuation des eaux usées

• Etc.

• Le coût des impôts et des taxes
  Une partie des impôts et des taxes que vous devez payer par rapport aux appartements que vous louez peuvent également être déduits de vos loyers. Il s’agit principalement de la taxe foncière, de la taxe d’équipement, des éventuelles taxes sur les bureaux, etc.
  En revanche, les impôts payés par le locataire (taxe d’ordures ménagères, taxe d’habitation), ainsi que les impôts sur le revenu, la TVA, les frais de notaire, etc. ne sont pas déductibles.

• Les charges de copropriété
  Pour ce qui concerne les charges de copropriété, tout propriétaire bailleur peut répercuter le coût des charges qui ne sont pas répercutées au locataire. Vous devez déduire les provisions pour charges de copropriété de l’année qui correspond aux loyers sur lesquels vous êtes imposés. Vous devez également prendre en compte la régularisation des charges réellement actées pour l’année précédente par rapport aux provisions qui avaient été faites.

• Les cotisations d’assurance
  Toutes vos cotisations d’assurances liées à vos biens immobiliers sont entièrement déductibles de vos revenus fonciers (ligne 223 de l’imprimé 2044). Cela concerne tout type d’assurance que vous pouvez souscrire dans le cadre d’un placement de ce type :

• Votre assurance habitation

• Votre assurance loyer impayé

• Votre assurance contre la vacance locative

• Vos assurances de prêt (comme vu ci-dessus dans les frais de financement)

• Etc.
  Vous avez ainsi la possibilité de vous assurer contre les différents risques liés à l’investissement locatif et cela est bien pris en compte dans le calcul de vos impôts fonciers puisque c’est le montant réel de vos primes d’assurance qui est comptabilisé.

• Les charges de gestion
  Lorsque vous confiez la gestion locative de vos logements à un tiers (agence immobilière, administrateur de biens, etc.), vous pouvez retrancher ces frais de vos revenus locatifs. Il en est de même pour tous les frais de gardiennage ou de conciergerie qui concernent le logement loué. Dans les charges de gestion déductibles, vous pourrez également soustraire de vos loyers perçus tous les honoraires (avocat, notaire, huissier, etc.) liés à des frais de procédure pour régler des différends. Pour tous les petits frais administratifs de gestion (achat de souches de quittance de loyer, frais de téléphone ou de courrier, achat d’un modèle de contrat de location) l’administration fiscale autorise une déduction forfaitaire de 20 € par an et par logement.

Pour conclure, cette liste des charges déductibles de vos revenus fonciers pour les impôts sur les revenus n’est pas exhaustive. Le Code Général des Impôts prévoit également que toutes les "dépenses effectuées en vue de l’acquisition et de la conservation de son revenu" sont également concernées. Il peut donc y avoir d’autres frais que vous pouvez intégrer afin de réduire l’imposition sur vos revenus locatifs (voir l’infographie ci-dessous qui reprend les détails de ce texte)

"Pour 100 euros de produits de placements à revenu fixe (2) et 100 euros de revenus d'actions de société ou de parts sociales, le fisc a donc prélevé 24 euros sur les intérêts, et 21 euros sur les dividendes. Sur la déclaration, ils sont renseignés à la ligne 2CK : « Crédit d'impôt égal au prélèvement forfaitaire non libératoire effectué en 2017 ». La case 2CK doit donc indiquer 45 euros. En cas de dispense d’acompte, la ligne reste vide. Pour rappel, même si la déclaration est pré-remplie, le contribuable reste responsable des informations renseignées : il convient donc de vérifier que tous vos placements ont été pris en compte."

Les personnes exemptée de prélèvement libératoire (21%) n'ont donc pas de crédit d'impôt ?

"Les dividendes d'actions sont imposés au barème progressif et bénéficient d'un abattement. Mais dès leur versement, ils sont amputés à la source d'un acompte de 21 %."

"Exemple à réactualiser

Madame Martin reçoit en mars 2016, un dividende brut de 30.000 EUR.
Une retenue à la source des prélèvements sociaux (15,5% soit 4.650EUR) et un acompte forfaitaire obligatoire à valoir sur son impôt sur les revenus (21% soit 6.300EUR) sont opérés le 15 avril suivant au plus tard par l'établissement payeur. Elle perçoit donc effectivement un dividende net de 19.050EUR.
En 2017, sur sa déclaration des revenus 2016, Madame Martin devra déclarer le dividende brut de 30.000EUR pour :

• Calcul de l'impôt définitif sur le dividende.
  Le barème progressif de l'impôt sera appliqué sur le dividende réduit d'un abattement de 40%. Madame Martin étant imposée dans la tranche à 30%, l'impôt sur le revenu sera donc de 5.400 EUR ((30.000 - 40%) x 30%). L'acompte forfaitaire obligatoire de 6.300EUR viendra s'imputer sur les 5.400EUR d'impôt dû. Le surplus d'acompte forfaitaire obligatoire (6.300 - 5.400EUR) est restituable à Madame Martin;
• Calcul des prélèvements sociaux au taux global de 15,5% qui ont déjà été réglés par l'établissement payeur au moment du paiement du dividende à Madame Martin en 2016. 5,1% de la CSG sera déduit des revenus 2016 de Madame Martin.
  Sur 30.000 EUR de dividendes bruts, Madame Martin se sera donc acquittée d'une taxable globale de 10.050EUR (soit 34% de taux d'imposition hors impact de la CSG déductible)."

"Les dividendes sont à déclarer case 2DC (ligne « Revenus des actions et parts) sans déduire le moindre abattement. Par défaut, ce dividende sera taxé à 30%, prélèvements sociaux inclus.

Pour opter pour l’imposition des dividendes au barème progressif, il faut cocher la case 2OP « Vous optez pour l’imposition au barème de l’ensemble de vos revenus de capitaux mobiliers et de vos gains de cession de valeurs mobilières ».

Comment déclarer les dividendes

Il faut renseigner le montant des dividendes sur l’imprimé 2042 de déclaration, dans la case 2DC du cadre « Revenus des valeurs et capitaux mobiliers » en page 3 du formulaire. En théorie, ces montants sont pré remplis par l’administration fiscale, sur la base des informations fournies par l’établissement payeur. Il est possible de vérifier qu’il s’agit des bons montants en consultant l’imprimé fiscal unique (IFU) envoyé par la banque ou l’intermédiaire financier en début d’année.

Attention, il ne faut pas déclarer le montant effectivement perçu (qui a sauf exception déjà fait l’objet de prélèvements par voie d’acompte), mais le montant versé par la société distributrice soumise à l’IS.

Il ne faut pas oublier :
– de cocher la case 2OP (option pour l’imposition au barème)
– de reporter le montant inscrit sur la ligne 2DC en case 2BH pour le calcul de la CSG déductible des revenus. Ce calcul est réalisé par le fisc déterminer la CSG déductible du revenu global dans la déclaration de revenus de l’année prochaine. L’inscription dans cette case permet aussi d’exclure les dividendes de la base de calcul des prélèvements sociaux, puisque ces derniers ont déjà fait l’objet d’une retenue à la source.

A savoir : Comme l’indique la brochure pratique 2018 de l’administration fiscale, « vous devez déclarer ces revenus pour leur montant brut perçu (déduction faite des seuls frais d’encaissement), avant déduction des prélèvements sociaux opérés à la source ».

Il est également nécessaire de vérifier et corriger le cas échéant le montant indiqué en case 2CK. Il correspond au prélèvement forfaitaire non libératoire de 12,8% (ou acompte d’impôt) déjà acquitté en 2018 et donne droit à un crédit d’impôt (« Crédit d’impôt égal au prélèvement forfaitaire non libératoire effectué en 2018 »).

Les frais et charges supportés pour la détention des titres, comme les droits de garde ou frais de garde des titres, doivent être indiqués en case 2CA. Ils seront déduits automatiquement. "