Dans ma recherche de maison, je tombe fréquemment sur des annonces immobilières du même bien, mais dans des agences différentes. Et il n'est pas rare que les classes énergétiques spécifiées (les lettres entre A et G) ... diffèrent. C'est très étonnant, étant donné que les valeurs de consommation et d'émission utilisées sont les mêmes sur chacun des sites.

Que cela concerne la surface habitable ou bien les classes énergétiques, ces informations figurent dans le diagnostique énergétique. Le DPE est opposable, ce qui signifie que l'entreprise qui l'a réalisée engage sa responsabilité. Et l'agence doit se procurer le DPE afin de le fournir aux acquéreurs éventuels sur simple demande. Elle ne peut donc pas ignorer ces informations.

Comme me l'a rappelé un notaire récemment, une information "erronée" de ce type sur une annonce (mauvaise surface, mauvaises classes énergétiques, etc) s'apparente à de la publicité mensongère et est passible de recours.

Bref. Cette histoire de lettres m'a fait m'interroger sur la fixation de ces seuils.

Textes de loi

Voici donc l'arrêté fixant les seuils des classes énergétiques : Arrêté du 31 mars 2021 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments ou parties de bâtiments à usage d'habitation en France métropolitaine

L'article 4 alinea 4.c nous dit qu'il faut aller à l'annexe 5.

Pour voir les annexes, il faut aller lire le PDF intitulé "Extrait du Journal officiel électronique authentifié", disponible sur cette même page.

En page 19, on trouve l'annexe 5, paragraphe 1.2 "Valeurs seuils des classes énergétiques".

Note : je ne fais pas figurer les unités pour plus de clarté, mais elles sont mentionnées dans le document.

Etiquette énergie

Pour les biens situés en zone climatique H1b, H1c et H2d (lien plus bas) et à une altitude de plus de 800m, les classes E, F et G sont définies ainsi :

Etiquette climat

Pour les biens situés en zone climatique H1b, H1c et H2d (lien plus bas) et à une altitude de plus de 800m, les classes E, F et G sont définies ainsi :

Zones climatiques

Elles sont définies dans ce texte (Annexe I) : Arrêté du 28 décembre 2012 relatif aux caractéristiques thermiques et aux exigences de performance énergétique des bâtiments nouveaux et des parties nouvelles de bâtiments autres que ceux concernés par l'article 2 du décret du 26 octobre 2010 relatif aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique des constructions

De nombreux départements en France métropolitaine sont concernés, ça vaut le coup de regarder.

Un tableau est disponible dans l'annexe 1.

Quelle importance

Même si la pertinence du DPE est très discutable, il s'avère être un argument de négociation en faveur de l'acquéreur. Il est donc dommage de s'en priver. Pour le vendeur, c'est au contraire un poids à supporter ...

Quelques éléments à connaitre au sujet du DPE. Certaines informations sont plus utiles aux futurs locataires, acheteurs ou vendeurs.

1) De façon générale :

Sauf exception, la réalisation d’un DPE est obligatoire :

• à l’occasion de la vente d’un logement ou d’un bâtiment;
• lors de la signature d’un contrat de location d’un logement ou d’un bâtiment d’habitation, ainsi que pour les bâtiments neufs.

Le DPE doit être tenu à disposition de tout candidat acquéreur ou locataire qui en fait la demande, dès la mise en vente ou en location du logement ou du bâtiment.

La loi « Climat et Résilience » rend également obligatoire la réalisation d’un DPE pour tous les bâtiments d’habitation collective, à l’échelle du bâtiment, selon un calendrier échelonné. Il faut donc le prévoir dans les frais du syndic le cas échéant.

Un DPE est valable 10 ans sauf s'il a été réalisé :

• entre le 01/01/2013 et le 31/12/2017 inclus. Il est périmé depuis le 01/01/2023.
• entre le 01/01/2018 et le 30/06/2021 inclus. Il est valable jusqu'au 31/12/2024.

Le DPE est opposable depuis 2021 (Décret 2020-1610 du 17/12/2020). Cela signifie que l’acquéreur ou le locataire d’un bien peuvent prendre des mesures à l’encontre du bailleur ou de l’ancien propriétaire s’ils s'aperçoivent que l’étiquette énergétique attribuée au bien qu’il a acheté ou qu’il loue n’est pas correcte.

L'article R126-15 du Code de la Construction et de l'Habitation précise les biens immobiliers qui ne sont pas soumis à réalisation du DPE.

2) Réalisation du DPE :

Le tarif du DPE n'est pas réglementé (il faut donc faire jouer la concurrence).

Pour préparer la réalisation du DPE, il faut fournir au prestataire toutes les factures des travaux réalisés ou d'achats. Cf ce document. C'est le caractère opposable du DPE qui rend ces justificatifs nécessaires, car le diagnostiqueur engage sa responsabilité. Il faut donc se préparer à une bonne grosse séance de caviardage de ces documents, afin de supprimer toutes les informations dont le diagnostiqueur n'a pas besoin.

La liste des diagnostiqueurs certifiés est disponible ici, par commune ou département.

Le diagnostiqueur doit fournir, en même temps que le DPE, un numéro à 13 chiffres qui identifie le diagnostic auprès de l'ADEME. Cet identifiant peut être entré sur le site de l'ADEME pour vérifier sa validité.

3) Passoires énergétiques et marché de l'immobilier :

Les passoires énergétiques sont identifiées par des DPE de classes F et G.

Des mesures touchent spécifiquement les biens classés F ou G :

• depuis le 25/08/2022, un gel des loyers est en vigueur (voir question Quels logements sont concernés par la mesure du gel des loyers) pour les logements vides ou meublés;
• depuis le 01/04/2023, un audit énergétique doit être effectué (en plus du DPE) pour la vente de maisons individuelles ou de bâtiments d'habitation collective en monopropriété (i.e. une personne physique ou morale possède un bâtiment comportant plusieurs logements);

A noter que cet audit énergétique sera obligatoire pour les biens en monopropriété :

• à partir du 01/01/2025 pour les biens classés E;
• à partir du 01/01/2034 pour les biens classés D;

Les acheteurs potentiels devront en tirer les conséquences.

Des aides gouvernementales existent pour les travaux liés à l'efficacité énergétique. Voir ici.

Les annonces immobilières pour la vente ou la location d'un bien immobilier devant faire l'objet d'un DPE doivent obligatoirement faire apparaître :

• le classement énergétique (issu du DPE);
• le classement climatique (issu du DPE);
• une fourchette indicative du montant estimé des dépenses annuelles énergétiques;
• pour les logements de classes F et G, la mention Logement à consommation énergétique excessive : classe F [ou G].

Plus de détails sur le format des annonces et les pénalités encourues ici. Pour info, un particulier qui manque à l'obligation d'information risque jusqu'à 3000 euros d'amende.

4) Dans le collectif :

Il est possible que le DPE d'un appartement soit généré à partir des données issues du DPE effectué pour le bâtiment dans sa globalité (sous certaines conditions). Afin que l'acheteur ne se retrouve pas avec un appartement surévalué, il convient de se procurer le DPE avant l'achat afin de savoir d'où viennent les chiffres ayant servi à sa réalisation.

Inversement, un copropriétaire ayant effectué des travaux dans son appartement aura mieux fait de faire réaliser son propre DPE afin de remplacer celui du bâtiment.